خریدارانِ ناتوان، مستأجران رانده شده به حاشیه شهرها
کیهان لندن - بازار مسکن در ایران همچنان با آشفتگی روبروست و وام مسکن یا دیگر برنامه‌های دولت نیز نتوانسته وضعیت بازار را بهبود بخشیده یا از متقاضایان در این بازار حمایت کند.
آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهر تهران در تیرماه به ۱۱۱ میلیون تومان رسیده و قیمت دلاری آن برابر ۱۲۶۰ دلار است.
فردین یزدانی کارشناس بازار مسکن با اشاره به شرایط حاکم بر بخش تقاضا در سال ۱۴۰۴، از کاهش بی‌سابقه تقاضای مصرفی خبر داده و گفته در حال حاضر توان خرید مسکن در میان خانوارهای جوان به پایین‌ترین سطح طی دهه‌های اخیر رسیده است.
فردین یزدانی گفته «قیمت یک واحد نوساز در تهران بطور متوسط متری ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان است. این یعنی برای خرید یک واحد ۸۰ متری، باید حدود ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی در اختیار داشت.»
همچنین به گفته این کارشناس بازار مسکن متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در سطح کشور نیز حدود ۷۳ میلیون تومان برآورد می‌شود و «در این شرایط نیز یک خانوار برای خرید واحدی ۸۰ متری به بیش از ۶ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد؛ مبلغی که برای بسیاری از خانوارها، به‌ویژه زوج‌های جوان، غیرقابل تأمین است.»
او با استناد به مطالعات خود در دهه‌های اخیر، روند نزولی نرخ مالکیت در میان خانوارهای جوان را هشداردهنده توصیف کرد و گفت: «در دهه ۱۳۸۰ حدود ۴۰ درصد خانوارهای با سرپرست زیر ۴۰ سال، مالک واحد مسکونی بودند و ۶۰ درصد مستأجر. اما این نسبت در سال ۱۴۰۰ به حدود ۲۵ درصد مالک و ۷۵ درصد مستأجر تغییر یافته است.»
از سوی دیگر وام‌های خرید مسکن نیز با وجود تحمیل هزینه‌های سنگین اقساط به متقاضیان، نمی‌تواند قدرت خرید آنها را به شکل موثری افزایش دهد. برای نمونه وام خرید مسکن برای زوج‌ها در تهران، بعد از ۱۰ سال قسط دادن به آنها اجازه می‌دهد فقط ۸ متر خانه بخرند.
همچنین طرح‌های دولت‌های مختلف جمهوری اسلامی برای ساخت مسکن ارزان با هدف خانه‌دار کردن مستأجران هم جواب نداده است. این پروژه‌ها از سخنان «مسکن مهر» در دولت محمود احمدی‌نژاد آغاز و در دولت رئیسی با طرح «نهضت ملی مسکن» معروف به «مسکن ملی» ادامه پیدا کرد.
اکنون بسیاری از این پروژ‌های انبوه‌سازی در شهرهای مختلف نیمه‌کاره رها شده و خریداران مدتهاست در انتظار تکمیل و تحویل آپارتمان‌ها هستند.
وبسایت «فرارو» در گزارشی اعلام کرده خانه‌دار شدن «خانه‌ندارهای کم‌درآمد» با طرح «مسکن ملی» مطابق آنچه از ۱۴۰۰ تا کنون در یک گزارش رسمی از «ساخت مسکن روی زمین‌های ۹۹ ساله» منتشر شده است، ۴۱ سال طول می‌کشد.
در این مدت ۸۵۸ هزار خانوار «ثبت‌نام قطعی» کردند؛ اما ۵۰ هزار نفر آنها هنوز در «صف تخصیص» هستند و فقط ۴۰ هزار واحد تکمیل و تحویل شده است.
این گزارش افزوده اگر نسخه دهه ۸۰ مسکن حمایتی موسوم به «مسکن مهر» دست‌کم ۱۶ سال طول کشید تا دسته‌های آخر خانوارهای پیش‌خریدار آن خانه‌ها به «کلید مسکن» برسند، آخرین نسخه موجود این مسکن دولتی یعنی «مسکن ملی» که ۵ سال پیش تعریف شد با دست‌فرمان این سال‌ها، ۴۱ سال دیگر به ایستگاه پایانی می‌رسد!
بازار اجاره‌بها نیز وضعیتی بحرانی دارد. در شرایطی که دولت ادعا دارد نرخ اجاره‌بها طی یک سال گذشته بطور میانگین ۳۵ درصد افزایش یافته اما گزارش‌های میدانی از افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخ اجاره در شهرهای بزرگ حکایت دارد.
در آنسو اما دولت بطور دستوری افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره‌بها را برای مالکان قانونی در نظر گرفته است. بازار اجاره‌بها هیچ توجهی به این نرخ‌گذاری دستوری ندارد و مسیر خود را با پیروی از تورم عمومی در اقتصاد پیش می‌برد.
فردین یزدانی درباره شرایط بازار اجاره‌بها گفته «یافته‌های میدانی ما نشان می‌دهد که تمایل به اجاره‌نشینی در شهر تهران کاهش یافته است. عواملی مثل جنگ اخیر، افزایش قیمت آب، و سایر ریسک‌های سکونتی باعث شده‌اند بسیاری از خانوارها، به‌ویژه کسانی که نیازی به حضور روزانه در تهران ندارند، به مناطق شمالی کشور یا حاشیه کلان‌شهرها مهاجرت کنند.»
او با اشاره به اختلال در تناسب درآمد خانوار و اجاره‌بهای مسکن، افزوده: «در بسیاری از شهرهای بزرگ، مانند اصفهان، شیراز و مشهد، میل به حاشیه‌نشینی افزایش یافته است. خانوارهایی که نمی‌توانند در مرکز شهر سکونت داشته باشند، به ناچار به حاشیه‌ها کوچ می‌کنند، که این موضوع باعث رشد سکونتگاه‌های رسمی و غیررسمی و افزایش پراکندگی جغرافیایی بازار شده است.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داده «افزایش تقاضا در مناطق حاشیه‌ای، باعث افزایش قابل توجه اجاره‌بها در این مناطق شده است، بطوری که شکاف قیمتی با مناطق مرکزی کاهش یافته، هر چند هنوز اختلاف معنادار وجود دارد.»
بازار مسکن در کنار تورم، با رکود عمیقی نیز دست و پنجه نرم می‌کند. آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات بازار مسکن در شهری مثل تهران تقریبا به صفر رسیده است.
داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه املاک گفته «خرداد امسال میزان خرید و فروش‌های بازار مسکن پایتخت کاهش چشمگیری داشته و تیرماه امسال تقریبا شاهد هیچ معامله‌ای نبودیم.»
کاهش حجم معاملات بازار مسکن تهران طبق گزارشی که اتحادیه املاک ارائه کرده، تا حدودی زیادی به جنگ ۱۲ روزه میان اسراییل و جمهوری اسلامی ارتباط داده می‌شود اما عوامل دیگری هم در رکود پیش‌آمده دخیل هستند. برای نمونه قدرت ناچیز تسهیلات مربوط به خرید مسکن. بطوری که وام خرید مسکن در تهران برای عروس و دامادی که موفق به گذراندن مراحل دریافت تسهیلات می‌شوند، یک‌میلیارد تومان است که فقط کفاف خرید ۳/۸متر آپارتمان مسکونی می‌دهد.
بانک مرکزی تعداد خریدوفروش‌های مسکن تهران در تیرماه سال گذشته را حدود سه‌هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی اعلام کرده است؛ رقمی که به‌معنای کاهش ۸۰درصدی در قیاس با تیرماه ۹۶ است.
