ساخت‌و‌ساز در پایتخت همچنان رکورد می‌زند

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آمارها از وضعیت ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران حکایت از تقویت موتور پرشتابی دارد که سال گذشته با اوج‌گیری آن، رکورد آپارتمان‌سازی در پایتخت از مرز 200 هزار واحد مسکونی گذشت و حالا حدود نصف این حجم ساخت‌وساز –که پارسال در طول 6ماه انجام شده بود- در مدت 4 ماه اول امسال محقق شده؛ طوری که از ابتدای فروردین تا پایان تیرماه سال91 برای احداث 93 هزار واحد مسکونی در پایتخت پروانه ‌ساخت صادر شده است.

در ماه‌های اخیر ساخت‌وساز 40 درصد افزایش پیدا کرده است و تقریبا در هر یک از خیابان‌های اصلی و فرعی شهر تهران حداقل یک مجتمع مسکونی در حال احداث است؛ اما این رونق در بازار پایین‌دست –معاملات مسکن- کاملا شرایط عکس دارد؛ طوری که در 4 ماهی که گذشت حجم خرید واحد مسکونی در شهر تهران 18 درصد کاهش داشته و عملا معاملات به رکود رفته است. کارشناسان علت اختلاف مسیر بی‌سابقه بین «ساخت‌مسکن» و «میل به خریدوفروش مسکن» را در قالب سه رویداد تحلیل می‌کنند که در این میان، برخی تحولات شهری در تهران همچون طرح‌تفصیلی یا وعده اجرای برخی پروژه‌های عمرانی به عنوان مهم‌ترین عامل تحریک‌کننده مطرح هستند و باعث شده روند طبیعی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت به‌هم خورده و نوعی هیجان کاذب در انبوه‌سازان ایجاد شود.

هر چند خرید و فروش واحدهای مسکونی جدید مدتی است به بن‌بست رسیده اما بازار «ساخت‌مسکن» در تهران بدون توجه به اتفاقات اخیر در بازار «معاملات‌مسکن» کماکان در مسیر پرشتابی که سال گذشته وارد آن شده بود قرار دارد و حتی سرعت فعالیت در این بازار طی ماه‌های اخیر بیشتر هم شده است.

انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها بعد از ثبت رکورد احداث 200 هزار واحدمسکونی در سال90، در 4 ماه اول امسال به اندازه یک‌سال ساخت‌وساز طبیعی، مجوز احداث واحدمسکونی از شهرداری‌تهران دریافت کردند طوری که از ابتدای فروردین تا پایان تیرماه سال91 برای ساخت 93 هزار واحدمسکونی در کلانشهر تهران پروانه‌ساختمانی صادر شده که این حجم ساخت‌وساز با تعداد واحدهایی که در سال88 در همین کلانشهر احداث شده بود – 90هزار واحدمسکونی- برابری می‌کند و تقریبا معادل آپارتمان‌هایی است که در طول 6ماه اول پارسال در تهران ساخته شد.

گزارشی که از زیرمجموعه‌های شهرداری‌تهران در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته نشان می‌دهد: از ابتدای امسال تاکنون ساخت‌وساز در پایتخت به طور متوسط 40 تا 60 درصد رشد داشته و در برخی ماه‌ها نرخ رشد به نزدیک 100 درصد هم رسیده است.

اپیدمی بوجود آمده در بازار آپارتمان‌سازی که تقریبا در همه خیابان‌های اصلی و فرعی پایتخت مشهود است در شرایطی وسعت گرفته که بازار خرید مسکن با افت و نوعی رکود معاملاتی روبه‌رو شده است.

در 4 ماه اول امسال که ساخت‌وساز مسکونی در تهران 3/40 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده، تعداد معاملات خرید مسکن در این کلانشهر 5/18 درصد کاهش داشته است به این معنی که سازنده‌ها هم‌اکنون بدون آنکه ضمانتی برای فروش واحدهایشان وجود داشته باشد تصمیم دارند موجودی آپارتمان‌های در نوبت فروش را اضافه کنند. این وضعیت را آمار معاملات مسکن نیز تایید می‌کند. براساس این آمار در تهران طی بهار امسال فقط 34 هزار معامله خریدمسکن انجام شده در حالی که طبق آمار صدور پروانه‌های ساختمانی، در همین مدت معادل دوبرابر آپارتمان‌های فروش رفته، مجوزساخت صادر شده و بیش از 73 هزار واحدمسکونی جدید -در تهران- احداث شده است.

درباره این تضاد بین رفتار سازنده‌های مسکن و خریداران که عملا طی ماه‌های اخیر دو مسیر کاملا متفاوت را شروع کرده‌اند، می‌توان سه نوع تحلیل را مطرح کرد.

رییس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است: در سال‌های گذشته رابطه مستقیمی بین رونق‌ورکود مسکن و فعالیت‌های ساختمانی برقرار بود به این صورت که در زمان رونق معاملات مسکن، حجم ساخت‌وساز نیز افزایش پیدا می‌کرد و با شروع رکود، سازنده‌ها نیز دست از کار می‌کشیدند. اما امسال انبوه‌سازان رکود موجود را نوعی فرصت برای ساخت‌وساز می‌دانند تا بتوانند در فاصله باقی‌مانده تا رونق معاملات، واحدها را ساخته و در زمان رونق آنها را برای فروش‌ آنی عرضه کنند. ایرج رهبر با توضیح بیشتر به «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد: ساخت در زمان رونق خرید مسکن و عرضه در زمان رکود معاملات جز اینکه به انباشت واحدهای در نوبت فروش کمک می‌کند، عایدی دیگری برای انبوه‌ساز و بازار تقاضا به همراه ندارد، اما در شکل جدید فعالیت‌های ساختمانی، هم سازنده بدون تاخیر واحدها را به فروش می‌رساند و هم اینکه برای طرف تقاضا، فراوانی عرضه به اندازه کافی وجود دارد.

نقش برخی حرکت‌ها در شهرداری‌تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» برای تحلیل علت رشد ساخت‌وساز در تهران طی ماه‌های گذشته از سال91، بستری قوی‌تر از آنچه رییس انجمن انبوه‌سازان می‌گوید، وجود دارد که به مراتب قابل اتکا برای پاسخ به چرایی عطش ساختمان‌سازی است.

انبوه‌سازان طی ماه‌های اخیر بیشتر از آنکه به فکر برهم‌ زدن دوره‌های رکودورونق باشند در تعقیب برنامه‌های شهرداری‌تهران و اظهارنظرها و هشدارهای مدیران شهری بودند به طوری که در اردیبهشت‌ماه که شهرداری طرح تفصیلی تهران را رونمایی کرد، حجم صدور پروانه ساختمانی با جهش بی‌سابقه به سطح 35 هزار و 500 واحدمسکونی رسید و یک ماه بعد ساخت‌وساز از حالت شوک ناشی از اجرای طرح تاحدودی برگشت و صدور پروانه‌ها به سطح 24 هزار واحد رسید و جالب آنکه در تیرماه که باید صدور پروانه از فصل بهار بیشتر شود، سطح ساخت‌وساز معادل 19 هزار واحد شد.
به این ترتیب تاثیری که طرح تفصیلی تهران و فضاسازی برای اجرا و رونمایی از آن در بازار ساخت‌وساز داشته کاملا از روی روند صدور پروانه‌های ساختمانی مشخص است.

از سوی دیگر در برخی مناطق تهران به واسطه تبلیغات وسیع از سوی مدیریت شهری مبنی بر اجرای طرح‌های شهری و توریستی‌تفریحی، انگیزه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در این مناطق دو چندان شده است که این موضوع نیز احتمال رونق مصنوعی ساختمان‌سازی در پایتخت را تقویت می‌کند.

مزیت نسبی ساخت‌وساز در مقابل سایر بازارها

کارشناسان اقتصاد مسکن تحلیل سومی از علت رکوردزنی ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران دارند و آن عبارت است از مزیت نسبی این بازار در مقابل سایر فعالیت‌های اقتصادی.

دکتر بهروز ملکی در این باره معتقد است: سود درازمدت ساخت‌وساز در مقایسه با فعالیت‌های تولیدی‌صنعتی بیشتر است و در حال حاضر تنها انتخاب بخش عمده‌ای از صاحبان سرمایه محسوب می‌شود که با اطمینان از عدم ریسک‌ سرمایه‌گذاری در این حوزه، وارد این بازار می‌شوند.