رشد هزينه مسکن ۲۸۴ درصد؛ درآمد ۱۹۹ درصد

شرق ـ هزينه مسکن سالانه يک خانوار از سال ۸۴ تا ۹۱ بالغ بر ۲۸۴ درصد افزايش يافته حال آنکه درآمد سالانه هر خانوار در اين مدت ۱۹۹درصد رشد يافته است.

اين اعداد حکايت از آن دارد که رشد درآمد خانوار از رشد هزينه مسکن ۸۵ واحددرصد عقب‌تر بوده است. آمارهای بانک مرکزی همچنين نشان می‌دهد افزايش سهم مسکن در درآمد خانوار از ۴.۴۰درصد به ۹.۵۱درصد رسيده است؛ اتفاقی که گواهی می‌دهد واقعيت جامعه با آنچه وزير به‌عنوان طرح خانه‌دارشدن اقشار متوسط قابل اجرا می‌داند، فاصله زيادی دارد.

بالابردن نرخ تسهيلات مسکن از آن دست برنامه‌هايی بود که از ابتدای روی‌کارآمدن دولت حسن روحانی بارها مقامات مسوول بر آن تاکيد کردند، ابتدا افزايش تسهيلات تا ۳۰ميليون‌تومان، سپس رشد اين رقم تا ۵۰ميليون‌تومان برای زوج‌های جوان و پس از آن نيز تاکيدات مکرر و نتيجتا نامه وزير راه‌ و شهرسازی و رييس‌کل بانک مرکزی به رييس‌جمهور برای افزايش سقف تسهيلات تا نيمی از هزينه خريد يک ملک.

البته نه نيمی از هزينه هر ملکی، بلکه منظور مقامات محترم، نيمی از هزينه مسکنی در بافت فرسوده و مناطق جنوبی شهر بود چراکه دوروز گذشته وزير راه‌وشهرسازی با حضور در برنامه «نگاه يک» تسهيلات درنظرگرفته‌شده برای مسکن را ۸۰ميليون‌تومان عنوان کرد.

به عبارت ديگر با تسهيلات ۸۰ ميليون‌تومانی که قرار است نصف هزينه خريد مسکن باشد؛ تنها می‌توان در مناطق‌جنوبی يا بافت‌های فرسوده صاحب خانه شد؛ موضوعی که مورد تاييد وزير هم قرار گرفت.

آخوندی که هدف از اين تلاش دولت را خانه‌دارکردن قشر متوسط جامعه با اولويت خانه‌اولی‌ها دانست، تاکيد کرد: زوج‌ها می‌توانند با ۲۰ميليون‌تومان پس‌انداز و جورکردن ۵۰ ميليون‌تومان ديگر از يک محلی خانه‌دار شوند.

هرچند آخوندی اشاره‌ای به محلی که زوج‌ها می‌توانند منابع مورد نيازشان (۵۰ميليون‌تومان) را تامين کنند، نکرد اما با اعتقاد به نتيجه‌بخش‌بودن اين تلاش دولت گفت: زوج‌ها با پس‌انداز می‌توانند خانه‌دار شوند. خود من هم با پس‌انداز خانه‌دار شدم.

اين صحبت‌های وزير اما بدون واکنش نبود و در دو روز گذشته کاربران، کارشناسان و دست‌اندرکاران بخش مسکن درباره اين گفته وزير اظهارنظر کردند و درواقع عملياتی‌شدن خريداری ملک با پس‌انداز را امری دور از واقعيت دانستند.

اگر اظهارنظرهای اين افراد را نيز ناديده بگيريم، آمارها هم گفته وزير را چندان قابل تحقق نمی‌دانند.

گزارش‌های بانک مرکزی از بودجه و درآمد خانوار طی سال‌های ۸۴ تا ۹۱ نشان می‌دهد هزينه مسکن سالانه هر خانوار در سال ۸۴ از يک‌ ميليون‌ و ۸۵۱ هزار تومان به هفت‌ ميليون‌ و ۱۱۵ هزار تومان در سال ۹۱ رسيده است. اين يعنی رشد ۲۸۴درصدی.

اين در حالی است که درآمد سالانه يک خانوار از چهار ميليون‌ و۵۷۵ هزار تومان در سال ۸۴ به ۱۳ ميليون‌ و ۶۸۶ هزار تومان رسيده است که از رشد ۱۹۹ درصدی حکايت می‌کند.

به عبارت ساده‌تر رشد هزينه مسکن که ۲۸۴درصد بوده از رشد درآمد با ۱۹۹درصد بسيار شتابنده‌تر و به زبان آمار ۸۵ واحد درصد بيشتر بوده است.

از سوی ديگر به گواه همين آمار، سهم هزينه مسکن از کل درآمد خانوار هم در اين سال‌ها افزايش يافته است. در سال ۸۴ هزينه مسکن حدود ۴۰درصد از درآمدها را دربر می‌گرفت اما اين سهم در سال ۹۱ به ۹.۵۱درصد رسيده است.

حال با دانستن اين ارقام و به تعبيری واقعيت‌های جامعه، چگونه قرار است طرح پس‌انداز ۷۰ميليون‌تومانی وزير راه و شهرسازی اجرايی شود؟

۶۰درصد جمعيت، خارج از شمول طرح
حسين راغفر: در صحبت‌های اخير وزير مسکن درخصوص تسهيلات ۸۰ ميليون‌ تومانی، به‌ عنوان تامين‌ کننده نيمی از هزينه مسکن، چند نکته قابل‌ توجه وجود دارد. نخست اينکه به نظر می‌رسد اولين‌باری است که در ۲۵ سال گذشته به مقوله مسکن تا اين حد جدی نگريسته شده است. البته در اين ۲۵ سال هم هيچ‌ گاه معضل مسکن تا اين ميزان حاد نبوده است.

قيمت‌ها در ايران به شکل بسيار نامتعارف بالا رفته، به‌طوری‌ که قدرت خريد اقشار متوسط با داشتن پس‌انداز را از ميان برده است. از عمده دلايل اين افزايش قيمت هم بالارفتن بيش از اندازه و کاذب قيمت زمين است که در اثر سياستگذاری‌های بخش عمومی اتفاق افتاده است.

بنابراين دولت بايد در وهله نخست در نظر داشته باشد که بدون حل مشکل زمين، رفع معضل مسکن امکان‌پذير نيست. بنابراين راهکار دولت اگرچه توجهی مثبت به بخش مسکن قلمداد می‌شود اما نمی‌تواند راه‌حلی کافی و همه‌جانبه به حساب‌ آيد.

رقم عنوان‌ شده برای تسهيلات مسکن به‌ويژه در کلانشهرها رقمی بسيار کمتر از نصف هزينه خريد مسکن خواهد بود و اين به آن معناست که مجددا دولت بايد در يک دوره زمانی کوتاه طرح افزايش دوباره تسهيلات را دنبال کند.

رقم تصويب‌شده درواقع نيمی از هزينه حداقل‌ قيمت‌ها در بخش مسکن است و اين درحالی است که در دنيا تا ۹۵درصد از هزينه خريد يک ملک تسهيلات پرداخت می‌شود. نکته دوم آنکه در بخش دوم، هزينه تامين مسکن پيش‌بينی شده که از طريق پس‌انداز تامين شود.

اين به مفهوم آن است که گروه‌های پايين‌درآمدی در اين طرح، جدی ديده نشده‌اند و هدف‌گذاری طرح دولت، گروه‌هايی با درآمد بالا و قادر به پس‌انداز است. در حال حاضر، ۴۰درصد از مردم کشور فقير محسوب می‌شوند و توان پس‌انداز ندارند.

۱۵ تا ۲۰درصد جمعيت کشور را هم طبقات متوسط پايين دربرمی‌گيرند. بر اين اساس بالغ بر ۵۵ تا ۶۰درصد از جمعيت کل کشور، خارج از دامنه شمول طرح دولت قرار می‌گيرند. بنابراين طرح اعلامی دولت، طرح جامعی نخواهد بود.

نکته قابل‌توجه ديگر آن است که در نحوه اجرای طرح بايد دقت بسيار زيادی شود، در غيراين‌صورت، گروه‌هايی از اين طرح بهره خواهند برد که نبايد اساسا مشمول اين حمايت‌ها شوند. علاوه بر اين، سود ۱۴درصدی اين تسهيلات می‌تواند عامل بازدارنده‌ای باشد تا گروه‌های درآمدی پايين نتوانند از اصل تسهيلات و اهداف درنظرگرفته‌شده برای اجرای طرح بهره‌مند‌شود.

همچنين دولت بايد به اين موضوع توجه داشته باشد که نهادهايی به‌دليل ورود به بازار مسکن و ايجاد رقابت‌های ناسالم مانع از پايين‌آمدن قيمت‌ها شده‌اند و به‌دليل وجود اين نهادها قيمت‌ها به‌صورت کاذب افزايش يافته است.

از اين رو دولت بايد بخشی از کار خود را معطوف به برخورد يا جلوگيری از فعاليت اين نهادها کند. در نهايت بايد توجه داشت که سياست‌ها اگر به شکل سراميکی و بدون ارتباط با ساير بخش‌های اقتصاد باشد، راه به جايی نخواهد برد.