اتفاق بزرگ در بازار مسكن، دنیای اقتصاد

مشاوران املاك از يك اتفاق بزرگ در بازار مسكن خبر مي‌دهند و آن كاهش سن خريداران مسكن است. به گفته تعداد زيادي از فعالان صنف بنگاه‌هاي مسكن، در حال حاضر از هر 5 نفر متقاضي خريد، 3 نفر از گروه‌هاي سني 20 تا 30 سال هستند كه ديگر قصد خريد از «بازار اجاره»‌ را ندارند، بلكه تصميم گرفته‌اند در شرايط كنوني از «بازار فروش» خريد كنند.

يكسال كاهش مداوم قيمت مسكن شيوه معاملات و خريد در بازار مسكن را دستخوش تغيير كرده است؛ به‌طوري‌كه از يك‌سو سطح توقع طرف تقاضا افزايش پيدا كرده و از سوي ديگر، طرف فروش سعي مي‌كند براي جلب رضايت مشتري تا حد ممكن شرايط معامله را به سود او تغيير دهد.

شايد همين تغييرات و مراعات‌ها باعث شده جوانان پاي ثابت مراجعه به بنگاه‌هاي مسكن شوند.در اين ميان گروهي از مشاوران املاك با بيان اينكه در دوره‌هاي طبيعي ركود و رونق مسكن اختلال به‌وجود آمده، افزايش ميل به خريد مسكن را ناشي از اين اختلال مي‌دانند. به اعتقاد اين گروه، ركود مسكن بايد از نيمه‌هاي امسال به پايان مي‌رسيد، اما هنوز نشانه‌هاي كاهش يا ثبات قيمت‌ها وجود دارد.اما علت‌ تغيير در شيوه معاملات مسكن هرچه كه باشد، هم‌اكنون باعث شده خطاي معاملاتي در اين بازار به دليل رضايت نسبي از خريد‌ها، كاهش پيدا كند.

پرس و جو
شاخص‌ترين رفتاري كه به‌تازگي خريدار مسكن قبل‌از انجام معامله بروز مي‌دهد، «پرس و جو» است.حساسيت طرف تقاضا به قيمت افزايش پيدا كرده است و جو حاكم بر بازار مسكن به گونه‌اي است كه خريدار، اجازه خطا و ضرر از انجام معامله را به خود نمي‌دهد.مشاوران املاك در اين باره مي‌گويند: «افرادي كه در قالب خريدار به بنگاه مراجعه مي‌كنند فقط پرسشگر هستند. اين افراد اطلاعاتشان درباره منطقه مورد نظر بعضا از يك مشاور با تجربه كامل‌تر است و علت مراجعه آنها به بنگاه‌هاي مسكن صرفا تلاش براي دستيابي به قيمت پايين‌تر است.»

خريد با اطلاعات كامل
متقاضيان خريد مسكن، به دليل آنكه از كاهش قيمت مسكن رضايت دارند، مدام بازار را رصد مي‌كنند و در منطقه‌اي كه به دنبال ملك هستند، از حدود قيمت در واحد‌هاي با متراژ مختلف باخبرند. اين باعث مي‌شود افراد در هنگام مراجعه به يك بنگاه مسكن، بعد از پيشنهاد مشاور براي بازديد از يك ملك و اطلاع از قيمت پيشنهادي آن، چندين مثال مشابه را براي مشاور املاك طرح كنند تا مشاور متقاعد به تخفيف بيشتر در قيمت پيشنهادي شود.

مشاوران املاك درباره اين رفتار جديد متقاضيان خريد مي‌گويند افراد از حدود قيمت مسكن اطلاع دقيق دارند و روند كاهش قيمت‌ها را از نزديك تعقيب مي‌كنند و در موقعي كه از ملكي بازديد مي‌كنند، سعي مي‌كنند با آوردن مثال‌هاي مختلف، از فروشنده تخفيف بگيرند.
كاهش بيشتر قيمت ممكن است؟
طرف تقاضا در بازار مسكن، به همان اندازه كه براي خريد عجله مي‌كند، نسبت به خريد آني نيز با ترديد روبه‌رو است.

مشاوران املاك مي‌گويند نوعي شك و ترديد در گروه تقاضا حكمفرماني مي‌كندو از اين نگران است كه مبادا بعد از صاحب‌خانه شدن، باز هم قيمت مسكن كاهش پيدا كند و او با ضرر احتمالي ناشي از افت ارزش ملك روبه‌رو شود.

اين شك باعث شده افراد بعد از هر مراجعه به بنگاه مسكن درباره امكان كاهش بيشتر قيمت مسكن پرسش كنند.پرسشي كه بعضا پاسخ‌هاي درستي از جانب مشاوران املاك به آن داده نمي‌شود. مشاوران املاك كه اغلب از اينكه قيمت‌ها پايين آمده رضايت ندارند، به مشتري‌ها مي‌گويند بازار بيش‌از اين ارزان نخواهد شد و بهتر است هرچه سريع‌تر خريد كنند.

جوانان پاي ثابت بازار مسكن
آنچه در مبايعه‌نامه‌ها ثبت مي‌شود از كاهش سن خريداران حكايت دارد. مشاوران املاك در اين‌باره مي‌گويند در گذشته عمده زوج‌هاي جوان از بازار اجاره مسكن خريد مي‌كردند و بسياري از مستاجران را جوانان تشكيل مي‌دادند؛ اما حالا از هر 5 نفر خريدار مسكن، حداقل 3 نفر جوان هستند. كاهش قيمت مسكن، سطح ارزش املاك را به قدرت خريد زوج‌هاي جوان نزديك كرده است.

امنيت معامله اهميت پيدا كرده
در ماه‌هاي اخير همان‌طور كه كنترل‌هاي دولت در بازار مسكن براي جلوگيري از كلاهبرداري‌هاي رايج در اين بازار افزايش پيدا كرده، اهميت امنيت معامله براي خريداران نيز از توجه خاصي برخوردار شده است.راه‌اندازي سامانه كدرهگيري و تاكيد اتحاديه مشاوران املاك بر صدور كدرهگيري براي هر معامله، باعث شده مراجعه به بنگاه‌هاي مسكن فاقد كدرهگيري كاهش پيدا كند. اين موضوع از تعطيلي بسياري از بنگاه‌هاي زيرزميني در كوچه و خيابان‌هاي شهر، قابل اثبات است.

مردم براي كسب اطمينان از معامله‌اي كه مي‌خواهند انجام دهند، به بنگاه‌هاي داراي مجوز رسمي از اتحاديه مراجعه مي‌كنند؛ چون مي‌دانند اگر كدرهگيري براي ملك خريداري شده صادر نشود، به تبع سندي براي آن ملك در محضر خانه‌ها، صادر نخواهد شد.

ترديد بين فروشنده‌ها
واسطه‌هاي خريد و فروش در بازار مسكن مي‌گويند آنقدر كه رفتار خريداران تغيير پيدا كرده، رفتار فروشنده‌ها تغييري نكرده است؛ اما برخي از فروشنده‌هاي تازه‌كار از اينكه ملكشان را در شرايط ارزاني واگذار كنند بيم دارند. همچنين دلالان مسكن كه مدام ملك خريد و فروش مي‌كنند در اين شرايط كار را تعليق كرده‌اند.در بنگاه‌هاي مسكن منصرف‌شدن از فروش ملك و تصميم مجدد به واگذاري آن به رفتار عادي اكثر فروشنده‌ها از نگاه مشاوران املاك تبديل شده است.

مشاوره جهت‌دار به فروشنده
مشاوران صادق در بازار مسكن معتقدند برخي تحركات از جانب گروهي از بنگاه‌هاي مسكن باعث شده فروشنده‌ها قيمت پيشنهادي را بالاتر از عرف منطقه تعيين كنند. اين باعث مي‌شود ملك با قحطي مشتري روبه‌رو شود؛ چون خريدار به خوبي از قيمت واقعي با خبر است. اين اتفاق بيشتر براي آن دسته از فروشنده‌هايي اتفاق مي‌افتد كه از حدود قيمت مسكن در محله اطلاع ندارند و همه كارها را به بنگاه مسكن سپرده‌اند.

توازن به نفع خريدار
براساس آمارهاي موجود، حجم تقاضا در بازار مسكن به مراتب بيشتر از حجم عرضه است؛ اما ركود مسكن، حجم تقاضا را به‌صورت كاذب پايين آورده است.هم‌اكنون در بازار مسكن تعداد خريداران كمتر از فروشنده‌ها شده است و اين توازن قدرت چانه‌زني خريداران را افزايش داده است.